Στεγαστικά: 

Πώς οι τράπεζες αυξάνουν τη δόση

Οταν ο πελάτης ξεκινήσει τη διαδικασία λήψης του δανείου βρίσκεται προ εκπλήξεως, αφού αντιλαμβάνεται ότι το ποσοστό χρηματοδότησης πέφτει στο 60% μετά την προέγκριση που έχεις λάβει.

«EKΠTΩΣH» ΣTO ΠOΣOΣTO XPHMATOΔOTHΣHΣ
Η πρώτη κίνηση προσέλκυσης που κάνουν οι τράπεζες είναι τα χαμηλά επιτόκια, τα οποία διαφημίζουν με κάθε ευκαιρία. Επίσης, διαφημίζουν ότι χρηματοδοτούν έως και το 100% της εμπορικής αξίας τους ακινήτου.

Οταν ο πελάτης ξεκινήσει τη διαδικασία λήψης του δανείου βρίσκεται προ εκπλήξεως, αφού αντιλαμβάνεται ότι το ποσοστό χρηματοδότησης πέφτει στο 60% μετά την προέγκριση που έχει λάβει. Μην έχοντας τα υπόλοιπα χρήματα, αναγκάζεται να ζητήσει περισσότερη χρηματοδότηση, αλλά αυτό σημαίνει και επιτόκιο υψηλότερο από εκείνο που αρχικά είχε συμφωνηθεί και που τελικά αφορούσε συγκεκριμένο ποσοστό της αξίας. Για παράδειγμα τράπεζα δίνει επιτόκιο 2,5% για χρηματοδότηση του 60% της εμπορικής αξίας του ακινήτου και αν ο πελάτης ζητήσει έστω και 1.000 ευρώ παραπάνω, το επιτόκιο αυξάνεται κατά 0,35%.

2. ΥΠΟΕΚΤΙΜΗΣΗ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Το δεύτερο κόλπο, που συνδέεται με το πρώτο, είναι η υποεκτίμηση του ακινήτου.

Οι εκτιμητές της τράπεζας πολλές φορές αυθαίρετα και χωρίς να λαμβάνονται υπόψη παράμετροι όπως η ποιότητα κατασκευής, η περιοχή και η μελλοντική της ανάπτυξη, υποεκτιμούν την εμπορική αξία, έτσι ώστε ο δανειολήπτης να αναγκάζεται να βρει ίδια κεφάλαια.

Για παράδειγμα, νεόδμητο εμπορικής αξίας 250.000 ευρώ σε ραγδαία εξελισσόμενη περιοχή υποεκτιμάται στα 190.000 ευρώ. Η τράπεζα δίνει το 60%, δηλαδή γύρω στις 120.000 ευρώ. Αν ο πελάτης διαθέτει το υπολοιπο ποσό έχει καλώς, αν όχι, χάνει το δάνειο. Η τρίτη λύση είναι η αύξηση του ποσοστού χρηματοδότησης (εφόσον πληροί τις προϋποθέσεις φυσικά) με ταυτόχρονη αύξηση του αρχικού επιτοκίου.

3. ΑΦΗΝΟΥΝ EKTOΣ TOYΣ «KPYΦOYΣ» XΩPOYΣ
Οι τράπεζες πλέον εκτιμούν τα τετραγωνικά που αναγράφονται στο συμβόλαιο και όχι τους «κρυφούς» χώρους, όπως ημιυπαίθριοι, σοφίτες, ή τους βοηθητικούς χώρους όπως αποθήκες, γκαράζ, τα οποία ο πελάτης έχει φυσικά πληρώσει αδρά.

Ετσι ενώ ο ιδιοκτήτης έχει πληρώσει για όλα τα τετραγωνικά, τελικά βρίσκεται μπροστά στη δυσάρεστη θέση της υποεκτίμησης. Αξίζει να σημειωθεί, πάντως, ότι όλα τα προηγούμενα χρόνια οι ίδιες τράπεζες έδιναν αφειδώς χρήμα εκτιμώντας όλους τους χώρους και πολλές φορές κάνοντας εκτίμηση για περισσότερα χρήματα, ώστε ο πελάτης να παίρνει και μεγαλύτερο δάνειο.

4. H ΠAΓIΔA ME TA EΠIΣKEYAΣTIKA
Κάποιες τράπεζες λανσάρουν επισκευαστικά δάνεια ώστε να καλυφθεί η διαφορά μεταξύ εμπο­ρικής και εκτιμώμενης αξίας.

Στην απόγνωσή του ο πελάτης ζητεί επισκευαστικό, το οποίο μπορεί να φτάνει και το 1/3 του αρχικού ποσού που ζήτησε και μπορεί να έχει υπερδιπλάσιο επιτόκιο και σίγουρα πάνω από 6%.

5. «KEPAMIΔEΣ» EIΣΦOPA KAI AΣΦAΛEIA
Ενα θέμα που πρέπει να προσέξουν οι υποψήφιοι δανειολήπτες είναι η εισφορά του νόμου 128/1975 που ανέρχεται σε 0,12%. Πολλές τράπεζες δεν το προσθέτουν εξαρχής στο βασικό επιτόκιο, πράγμα που το κάνουν αργότερα, όταν ο δανειολήπτης έχει ήδη πληρώσει έξοδα φακέλου. Ετσι, ενώ νομίζει ότι πετυχαίνει επιτόκιο 2,5% τελικά είναι 2,62%, αλλά έχοντας κάνει έξοδα δεν φεύγει από την τράπεζα.

Επίσης ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται με τις ασφαλίσεις των σπιτιών. Σε πολλές τράπεζες το κόστος ξεπερνά τα 300 ευρώ τον χρόνο, δηλαδή πάνω από 25 ευρώ τον μήνα, γεγονός που ανεβάζει πολύ τη μηνιαία δόση. Η ασφάλιση για φωτιά και σεισμό είναι υποχρεωτική για τον δανειολήπτη, όχι όμως υποχρεωτικά πρέπει να το ασφαλίζουν στην ίδια την τράπεζα ή μέσω αυτής. Μπορούν να αναζητήσουν το χαμηλότερο ασφάλιστρο από αξιόπιστες εταιρείες και να κερδίσουν ακόμη και τα μισά χρήματα από την ετήσια ασφάλισή του. Και μη σας φαίνεται λίγο το ποσό, αφού 300 ευρώ/έτος σημαίνει για μία 20ετία κόστος 6.000 ευρώ.


Παρακάτω, θα βρείτε όλες τις πληροφορίες που χρειάζεστε για να πάρετε μια ορθή απόφαση σχετικά με το ποιο στεγαστικό δάνειο ταιριάζει στις ανάγκες σας, πώς να προετοιμαστείτε πριν από την επίσκεψή σας στην τράπεζα και πώς να αξιολογήσετε καλύτερα τα στεγαστικά προγράμματα που προσφέρει η κάθε τράπεζα.

1. Είδη στεγαστικών δανείων και επιτοκίων. Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα.
2. Στάδια διαδικασίας λήψης στεγαστικού δανείου.
3. Έξοδα Στεγαστικών Δανείων
4. Απαραίτητα Δικαιολογητικά για τη λήψη Στεγαστικού Δανείου 
5. Ασφαλιστικές καλύψεις Στεγαστικών Δανείων 
6. Πώς να επιλέξετε το κατάλληλο για εσάς Στεγαστικό Πρόγραμμα 

Τι είναι το στεγαστικό δάνειο και ποια τα οφέλη του.
Το στεγαστικό δάνειο αποτελεί μια μορφή δανεισμού από ένα τραπεζικό οργανισμό για τον σκοπό της αγοράς, κατασκευής ή επισκευής κατοικίας ή επαγγελματικής στέγης, για την αγορά οικοπέδου ή για την αναχρηματοδότηση στεγαστικών δανείων άλλων τραπεζών. Το ποσό του δανεισμού επιστρέφεται στην τράπεζα μέσα σε μια προκαθορισμένη χρονική περίοδο, με τη μορφή δόσεων, επαυξημένο κατά το ποσό των τόκων της συγκεκριμένης περιόδου. Το ακίνητο το οποίο αγοράζεται με τη χρήση το δανείου υποθηκεύεται και αποτελεί ενέχυρο της τράπεζας μέχρι την αποπληρωμή του δανείου.
Το μεγαλύτερο όφελος του στεγαστικό δανείου είναι η δυνατότητα που προσφέρει στον καταναλωτή να αγοράσει δική του κατοικία ώστε να βελτιώσει το βιοτικό του επίπεδο και την ποιότητα της ζωής του. Η απόφαση αυτή όμως θα πρέπει να μη μειώσει το διαθέσιμο εισόδημά του αλλά να είναι προσεκτικά επιλεγμένη. Το δεύτερο όφελος έγκειται στην σωστή επιλογή στεγαστικού δανείου ώστε η μηνιαία δόση να μην υπερβαίνει κατά πολύ το ποσό που θα πλήρωνε ο καταναλωτής σε ένα ενοίκιο.Επιπλέον, ένα ακίνητο το οποίο έχει αγοραστεί με τη χρήση στεγαστικού δανείου είναι ασφαλισμένο κατά φωτιάς και σεισμού για τη διάρκεια του δανείου, παρέχοντας μία επιπλέον εξασφάλιση στον ιδιοκτήτη του. Τέλος πολλές τράπεζες προσφέρουν στους κατόχους στεγαστικών δανείων προνόμια όπως πιστωτικές κάρτες με δωρεάν συνδρομή και καταναλωτικά δάνεια με ευνοϊκούς όρους.
1. Είδη στεγαστικών δανείων και επιτοκίων. Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. 
Υπάρχουν δυο βασικά είδη στεγαστικών δανείων και κάθε ένα από αυτά παρουσιάζει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα τα οποία πρέπει να λάβετε υπόψη σας πριν κάνετε την τελική σας επιλογή.
- Στεγαστικό δάνειο με σταθερό επιτόκιο. Σας προσφέρει επιτόκιο σταθερό για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο και μετά τη λήξη αυτής της περιόδου, συνήθως έχετε τη δυνατότητα να επιλέξετε σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο για το υπόλοιπο της διάρκειας.
- Στεγαστικό δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο. Το επιτόκιο μεταβάλλεται κατά τη διάρκεια του δανείου και κατά κανόνα όταν τα επιτόκια αυξάνονται, οι τόκοι που καταβάλλετε αυξάνονται. Το αντίθετο συμβαίνει όταν τα επιτόκια μειώνονται οπότε και οι τόκοι σας θα είναι λιγότεροι.
Ποιά είναι όμως τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα κάθε είδους δανείου;

Στεγαστικό δάνειο Σταθερού Επιτοκίου	Στεγαστικό δάνειο Κυμαινόμενου Επιτοκίου
ΠΛΕΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ	ΠΛΕΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ
- Ο δανειολήπτης προφυλάσσεται από ανοδικές μεταβολές στα επιτόκια	- Χαμηλότερες δόσεις σε περιόδους πτωτικής πορείας των επιτοκίων
- Συντελεί στον καλύτερο μηνιαίο οικονομικό σας προγραμματισμό	- Επιτρέπει την πληρωμή πρόσθετων ποσών κάθε χρόνο ώστε να μειώνονται οι δόσεις αποπληρωμής
- Παρέχει τη δυνατότητα επιλογής της περιόδου σταθερού επιτοκίου
ΜΕΙΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ	ΜΕΙΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ
- Ο δανειολήπτης δεν μπορεί να επωφεληθεί από ενδεχόμενη πτώση των επιτοκίων	-Δεν επιτρέπει ακριβή προϋπολογισμό λόγω της συνεχούς μεταβολής των επιτοκίων
- Υψηλές χρεώσεις για πρόωρη αποπληρωμή του δανείου	- Σε περιόδους ανοδικής πορείας των επιτοκίων, οι δόσεις αποπληρωμής αυξάνονται
- Δύσκολη πρόβλεψη του κυμαινόμενου επιτοκίου που θα προκύψει με τη λήξη της περιόδου σταθερού επιτοκίου

  2. Στάδια διαδικασίας λήψης στεγαστικού δανείου. 
Τα στάδια που περιλαμβάνει η διαδικασία της λήψης ενός στεγαστικού δανείου είναι τα ακόλουθα:

• Ενημέρωση για τα προσφερόμενα στεγαστικά δάνεια διαφόρων τραπεζών.
• Επιλογή τράπεζας.
• Υποβολή αίτησης στεγαστικού δανείου. 
• Προέγκριση.
• Νομικός και τεχνικός έλεγχος.
• Τελική έγκριση και υπογραφή σύμβασης.
• Προσημείωση ακινήτου.
• Εκταμίευση δανείου.

3. Έξοδα στεγαστικών δανείων. 
Ο δανειολήπτης του στεγαστικού δανείου θα πρέπει να υπολογίσει και τα έξοδα που θα χρεώσει η τράπεζα από την στιγμή της αίτησης μέχρι και την στιγμή της εκταμίευσης του δανείου. Οι χρεώσεις των εξόδων αυτών διαφέρουν από τράπεζα σε τράπεζα. Το πεδίο είναι αρκετά ανταγωνιστικό όσον αφορά τις συγκεκριμένες χρεώσεις και θα συναντήσετε πολλές εκπτώσεις στην αγορά. Σε κάθε περίπτωση, οι τράπεζες επιβαρύνουν το δανειολήπτη με τέσσερις κατηγορίες εξόδων:
1. Εφάπαξ δαπάνη για την προέγκριση. Συνήθως το ποσό αυτό ανέρχεται σε €50 - €60, καταβάλλεται με την υποβολή της αίτησης και δεν επιστρέφεται στον πελάτη.
2. Εφάπαξ δαπάνη έγκρισης και ελέγχων. Υπολογίζεται με βάση το ποσό του στεγαστικού δανείου και κυμαίνεται από €350 - €3.000. Ορισμένες τράπεζες ορίζουν ένα συγκεκριμένο ποσοστό επί του ποσού του δανείου ως εφάπαξ έξοδα έγκρισης, ενώ άλλες συμψηφίζουν την συγκεκριμένη δαπάνη με τα έξοδα προέγκρισης, μετά την έγκριση του δανείου. Το έξοδο αυτό πραγματοποιείται ώστε η τράπεζα να βεβαιωθεί ότι το ακίνητο που πρόκειται να αποκτηθεί δεν έχει καμία νομική εκκρεμότητα όσον αφορά τους τίτλους ιδιοκτησίας (συμπεριλαμβάνονται η αμοιβή του πολιτικού μηχανικού για την εκτίμηση του ακινήτου και το κόστος του νομικού ελέγχου των τίτλων).
3. Έξοδα παράστασης δικηγόρου. Το κόστος κυμαίνεται από €150 - €250 και περιλαμβάνει την αμοιβή του δικηγόρου που παρίσταται στο δικαστήριο για την προσημείωση του ακινήτου.
4. Έξοδα υποθηκοφυλακείου / Έξοδα προσημείωσης. Ο δανειολήπτης επιβαρύνεται με 0,825% της αξίας του ακινήτου που προσημειώνεται.
Τα έξοδα του δανείου εξοφλούνται είτε κατά την εκταμίευση του δανείου, είτε ως μέρος της πρώτης δόσης αποπληρωμής, είτε σταδιακά μέσω των μηνιαίων δόσεων αποπληρωμής.

4. Απαραίτητα δικαιολογητικά για τη λήψη στεγαστικού δανείου. 
Τα παρακάτω δικαιολογητικά είναι ενδεικτικά και ισχύουν για τις περισσότερες τράπεζες. Παρόλα αυτά, σας παροτρύνουμε να επισκεφτείτε κάποιο υποκατάστημα ή την ιστοσελίδα της τράπεζας που έχετε επιλέξει για περισσότερες λεπτομέρειες καθώς η κάθε περίπτωση είναι ιδιαίτερη και ενδέχεται στη δική σας περίπτωση να απαιτούνται επιπλέον δικαιολογητικά.
1. Δικαιολογητικά για την οικονομική προέγκριση:
• Συμπληρωμένη αίτηση στεγαστικού δανείου.
• Φωτοτυπία αστυνομικής ταυτότητας (δυο όψεις) ή άλλου πιστοποιητικού (π.χ. διαβατήριο).
• Πρωτότυπο εκκαθαριστικό εφορίας για την τελευταία οικονομική χρήση.
• Τραπεζική ενημερότητα αν υπάρχουν δάνεια με άλλες τράπεζες.
2. Δικαιολογητικά για την τελική έγκριση.
• Επικυρωμένη φωτοτυπία του τίτλου ιδιοκτησίας.
• Πιστοποιητικά υποθηκοφυλακείου.
• Φωτοτυπία οικοδομικής άδειας.
• Θεωρημένη από την Πολεοδομία φωτοτυπία του σχεδίου κάτοψης.
• Θεωρημένη από την Πολεοδομία φωτοτυπία του τοπογραφικού διαγράμματος.
• Στην περίπτωση επισκευής/κατασκευής/αποπεράτωσης, απαιτείται τραπεζικό έντυπο προϋπολογισμού έργων.
• Βεβαίωση κτηματολογίου σε περίπτωση που υπάγεται στο κτηματολόγιο και έχει κτηματολογηθεί στο όνομα του τρέχοντος ιδιοκτήτη.
3. Επιπλέον δικαιολογητικά για επιδοτούμενα δάνεια:
• Φωτοτυπία αστυνομικής ταυτότητας (δύο όψεις) ή άλλου πιστοποιητικού (π.χ. διαβατήριο).
• Εκκαθαριστικό εφορίας και αντίγραφο Ε1.
• Αντίγραφα Ε9, αρχικό και τροποποιήσεις αυτού.
• Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης.
• Υπεύθυνη δήλωση του Ν.1599/86 ότι πρόκειται για πρώτη κατοικία και ότι δεν σας έχει χορηγηθεί επιδοτούμενο δάνειο από τον ίδιο ή άλλο φορέα.

5. Ασφαλιστικές καλύψεις στεγαστικών δανείων 
Υπάρχουν δυο είδη ασφαλίσεων που πρέπει να γνωρίζετε σχετικά με τα στεγαστικά δάνεια:
- Ασφάλιση ακινήτου. Η ασφάλιση αυτή είναι υποχρεωτική και προστατεύει το δανειολήπτη και την τράπεζα σε περίπτωση πυρκαγιάς ή σεισμού. Η ασφάλιση μπορεί να γίνει είτε σε συνεργασία με την τράπεζα είτε σε οποιαδήποτε αναγνωρισμένη ασφαλιστική εταιρεία. Το κόστος κυμαίνεται από €3 - €1.000 το χρόνο και καθορίζεται με βάση την κατασκευαστική αξία του ακινήτου.
- Ασφάλιση ζωής/μόνιμης ή ολικής ανικανότητας. Η ασφάλιση αυτή είναι προαιρετική και προστατεύει το δανειολήπτη και την οικογένειά του από τυχαία και απρόβλεπτα γεγονότα που θα μπορούσαν να εμποδίσουν την ομαλή αποπληρωμή του δανείου. Το κόστος κυμαίνεται από €5 - €1.000 το χρόνο.
6. Πώς να επιλέξετε το κατάλληλο για εσάς στεγαστικό πρόγραμμα 
Η απόφαση για τη λήψη στεγαστικού δανείου είναι πολύ σημαντική και απαιτεί χρόνο και σωστή ενημέρωση. Το moneyexpert.gr, ως εργαλείο σύγκρισης και ενημέρωσης όλων των τραπεζικών προϊόντων, σας προτείνει:
1. Το πρώτο στάδιο για την επιλογή στεγαστικού δανείου είναι η έρευνα αγοράς σχετικά με το ακίνητο που επιθυμείτε να αγοράσετε / κατασκευάσετε ή επισκευάσετε. Ολοκληρώνοντας την έρευνα αγοράς θα πρέπει να έχετε μία ρεαλιστική εκτίμηση για το σχετικό κόστος.
2. Αποφασίστε το ποσοστό της αξίας του ακινήτου που επιθυμείτε να καλύψετε μέσω των αποταμιεύσεών σας, και το ποσοστό της αξίας του ακινήτου που επιθυμείτε να καλύψετε μέσω του δανείου
3. Αξιολογήστε τις οικονομικές σας δυνατότητες, τα εισοδήματά σας και τις οικογενειακές σας ανάγκες και έξοδα ώστε να αποφασίσετε σε τι μηνιαία δόση θα μπορείτε να ανταποκριθείτε.
4. Αξιολογείστε το χρονικό ορίζοντα στον οποίον επιθυμείτε να αποπληρώσετε το δάνειο. Η απόφαση αυτή εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τη μηνιαία δόση στην οποία μπορείτε να ανταποκριθείτε.
5. Επιλέξτε μεταξύ στεγαστικού δανείου με σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο. Η σχετική ενότητα του οδηγού επιβίωσης για στεγαστικά δάνεια του moneyexpert.gr εξηγεί με λετομέρεια όλα τα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα των δύο αυτών κατηγοριών στεγαστικών δανείων
6. Χρησιμοποιείστε τους συγκεντρωτικούς πίνακες του moneyexpert.gr για να συγκρίνετε τα στεγαστικά δάνεια όλων των τραπεζών με βάση τα εξής χαρακτηριστικά τους: 

• Ονομαστικό επιτόκιο
• Διάρκεια Αποπληρωμής
• Μηνιαία Δόση
• Περίοδο Χάριτος
• Δυνατότητα πρόωρης αποπληρωμής και ενδεχόμενες ποινές
• Παρεχόμενες ασφάλειες
• Έξοδα που επιβαρύνουν το δανειολήπτη (δείτε τη σχετική ενότητα του οδηγού επιβίωσης)
• Ελάχιστο και Μέγιστο ποσό δανειοδότησης (είτε ως απόλυτα μεγέθη, είτε ως ποσοστά επί της αξίας του ακινήτου). 
• Εκπτώσεις και Προσφορές σε άλλα τραπεζικά προϊόντα που ενδεχομένως σας ενδιαφέρουν.